vol.02
安易な借上契約はトラブルの原因！
借上契約を行う管理会社は安定した基盤を持っているのか？
借上契約とは、賃貸管理会社が借主となってオーナー様から物件を借りる（借上げる）ことで、入居者が住んでいない空室時でも賃貸管理会社が借上賃料をお支払する為、オーナー様は安定的な賃料収入を得ることができる仕組みの契約です。その代り、賃貸管理会社は空室時もオーナー様に借上賃料をお支払いしなければなりませんので、一般的な相場賃料の90～80％で物件を借りるケースが殆どです。オーナー様にとってはローリスクローリターンということですね。
しかし、このローリスクローリターンが魅力である借上契約は、どこの管理会社でも出来るというものではないのです。
実際に当社へご相談にいらっしゃったオーナー様から聞こえたいくつかの声をご紹介します。
・数ヶ月前から管理会社から賃料が払われておらず困っている
・管理会社に連絡しても電話が通じないので困っている
・管理会社が倒産した為、どのような入居者が住んでいるのか分からない。鍵や契約書の管理状態も分からない。
これらのケースはいずれも賃貸管理会社が借上賃料をオーナー様に支払わないまま所在不明になってしまったものです。結局のところ相手が行方不明になってしまったことでオーナー様は泣き寝入りするしかなく、数十万円以上の高額な損害を被るような事態になりました。
なぜ、所在不明になってしまった賃貸管理会社はこのような事態になってしまったのでしょうか。一例をご紹介します。
リーマンショック後の不況による借上事業収支の赤字
不動産売買と不動産賃貸管理を兼業で営んでいた不動産会社A社は、オーナー様の物件購入による仲介手数料を主な収入源としていた為、相場よりも高額な賃料で借上契約することで高い利回りを売りとしていたそうです。
リーマンショック後に不動産景気も不況となり借上事業の収支が赤字となったばかりか、会社の経営難を補う為に入居者から徴収した賃料を会社の運転資金へまわし、オーナー様には借上賃料を支払わず、結局、そのまま所在不明になってしまったとのことです。
借上事業を行う上で重要な3つの要素
借上事業を行うには、『適正な賃料相場を見極める力』『バランスのとれた経営基盤』『事業運営を監視する社内体制』という要素が重要です。この３つ要素のどれが欠けても借上事業の長期的運用は難しい為、オーナー様が賃貸管理会社と借上契約を締結する場合の目安にすると良いかもしれません。
一見、安定収入が期待される借上契約であっても依頼する賃貸管理会社によってはハイリスクローリターンな契約になってしまうかもしれませんのでご注意ください。
